上海西花橋中駿·世界城
近年來,隨著國內各大城市積極推進城市軌道交通的發(fā)展,TOD開發(fā)模式逐漸成為房企尋求轉型發(fā)展的突破口,萬科、龍湖等頭部房企也率先加入。
依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的深化落地,中駿集團積極響應未來房企新潮流的政策導向,不斷探索TOD開發(fā)。目前,中駿已在北京、上海、杭州、福州、合肥等多個核心一二線城市布局了超級TOD綜合體,累計TOD項目開發(fā)面積近400萬方,率先在這一賽道上脫穎而出。
超級TOD綜合體成中駿王牌之一
作為中國城市競爭的兩大賽場之一,TOD早已與數(shù)字經(jīng)濟齊速并進!甘奈濉挂(guī)劃綱要明確提出“推行功能復合、立體開發(fā)、公交導向的集約緊湊型發(fā)展模式”,截至目前,從一線到二線,更有過半數(shù)城市出臺了TOD的相關規(guī)劃政策。
據(jù)克而瑞研究報告顯示,TOD模式可為房企在城市土地資源日趨緊缺的背景下,帶來新的開發(fā)資源,增強溢價能力,拓展增長空間與能力半徑等,為房企轉型提供新契機。
在這種情況下,TOD項目的布局是中駿戰(zhàn)略落地的重要抓手。而中駿的“超級TOD綜合體”,在具備TOD典型特征之余,還具備顯著的中駿特色。其特征之一是體量龐大,中駿在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的TOD項目,均以大體量特點入市,基本上規(guī)模都在40萬方以上,大則超百萬方,有充足的空間來匯聚城市各大功能集群,提振區(qū)域版塊價值。
其次,依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的深化落地,中駿的“超級TOD綜合體”能有效協(xié)同旗下地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓業(yè)務模塊,例如獨具中駿特色的長租公寓模塊方隅公寓的引入,能為TOD商業(yè)導入穩(wěn)定的高消費人群,極大提升TOD項目的商業(yè)活力。
據(jù)悉,中駿目前已以北京西長安中駿·世界城、北京中駿金輝·未來云城、杭州中駿·鼎湖未來云城、上海西花橋中駿·世界城等項目為先行示范,在全國核心一二線城市落地TOD綜合體近400萬方,開啟了具有中駿特色的TOD時代,也為企業(yè)在行業(yè)下半場的轉型給出了系統(tǒng)性的思考和提案。
400萬方深度實踐錘煉成熟方法論
據(jù)克而瑞近期發(fā)布的《TOD開發(fā)趨勢與動態(tài)》專題研報顯示,在激烈的市場競爭環(huán)境下,TOD項目因其自身特點在規(guī)劃設計、融資、建設、運營等方面存在諸多難點,考驗房企的長周期運作能力、資金實力和融資能力等。
自2009年在北京布局第一座中駿世界城以來,中駿集團就啟動了對TOD發(fā)展模式的思考和探索。
位于北京長安街西延線的西長安中駿·世界城,是中駿獨立開發(fā)的首個TOD綜合體項目。據(jù)悉,該項目涉及整合多條輕軌、公交車站等交通設施,對專業(yè)技術和開發(fā)經(jīng)驗要求極高。中駿整合多方資源,在項目一層配建公交車站,利用連廊與二層輕軌實現(xiàn)了換乘連接,形成“交通樞紐+商業(yè)樞紐”體系,從而實現(xiàn)了交通人流、公共人流與商業(yè)中心之間便捷、高效的鏈接。
北京西長安中駿·世界城的成功,為中駿超級TOD綜合體的長遠發(fā)展奠定了良好的基礎。根據(jù)不同項目的規(guī)劃布局及區(qū)域影響力,中駿因地制宜細分出不同類型的TOD項目,包括城際樞紐型、高鐵站城型、城市商圈型以及TOD未來社區(qū)型。
在TOD的開發(fā)中,以高鐵為樞紐的TOD項目,難度系數(shù)最高。作為高鐵站城型的代表,北京中駿金輝未來云城以北京大興高鐵站及軌交4號線為核心,塑造出一個40萬方體量的微型城市,成為北京首個雙鐵TOD超級綜合體。
杭州中駿·鼎湖未來云城則代表中駿TOD未來社區(qū)的集大成者,其區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目,是將未來社區(qū)與TOD兩個課題深度結合,利用臨平南高鐵及軌道、公交等交通樞紐,以未來社區(qū)的“一心三化九場景”進行規(guī)劃,有效推動產(chǎn)城深度融合。
上海西花橋中駿·世界城是基于地鐵延伸脈絡而生成的雙城超級TOD綜合體,其依托上海11號線及建設中的蘇州S1號線,通過商業(yè)加成,讓上海、蘇州兩座城市,形成鏈接一體的生活空間。
以“一體兩翼”賦能TOD競爭力
一般而言,TOD項目會涉及政府、地鐵公司、房企三大主體,其項目復雜程度大大超過常規(guī)綜合體的開發(fā),敢于挑戰(zhàn)TOD綜合體開發(fā)的企業(yè),都有自己的獨特心法。
對于中駿而言,依托“一體兩翼”的戰(zhàn)略落地,中駿旗下的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓等業(yè)態(tài),均可作為不同單體靈活組合,適配在不同需求的TOD組團上,形成一個復合業(yè)態(tài)、多維融合的城市有機體,都為TOD的開發(fā)提供了先決條件。
另一方面,中駿整合優(yōu)質外部資源,包含商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)設計及產(chǎn)業(yè)資源等,在TOD項目打造上融入國際化的設計思路和產(chǎn)業(yè)平臺,形成TOD各個組團之間的良性互動。
值得注意的是,中駿的超級TOD綜合體旗下商業(yè)模塊的設計,是由中駿商管旗下獨立商業(yè)設計管理團隊完成,由此,終端運營需求能直接抵達前端設計,讓設計更加貼合后期運營的多樣化需求,有效保障了后期商業(yè)的高效發(fā)展。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,TOD項目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長的特點,不僅考驗開發(fā)商高效的開發(fā)能力,資金實力也是關鍵一環(huán)。而中駿一直以來穩(wěn)健安全的財務狀況,有效保障了持續(xù)的資金支撐,為超級TOD綜合體建設提供堅實基礎。
在越來越多房企加速布局TOD項目的情況下,房企本身擁有豐富的商業(yè)經(jīng)驗成為關鍵一環(huán)。以龍湖為例,其以TOD為主的天街商業(yè)項目在全國各地陸續(xù)開業(yè),具備豐富業(yè)態(tài)的運營經(jīng)驗。在這一點上,中駿和龍湖很像,其擁有近40個“中駿世界城”商業(yè)綜合體的項目實踐,商業(yè)運營能力備受市場和客戶認可。
未來,以商業(yè)優(yōu)勢引領TOD發(fā)展將成為市場的主流。像中駿、龍湖這樣具備商業(yè)運營基因且已經(jīng)做出成績的企業(yè),未來將迎來更廣闊的發(fā)展空間。