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2022樓市激蕩 為何這家房企卻能持續(xù)穩(wěn)贏

發(fā)布日期:2022-04-29  瀏覽次數(shù):9914

2022樓市激蕩 為何這家房企卻能持續(xù)穩(wěn)贏

▲龍湖集團總部實景圖


 

2022年的龍湖,值得多看幾眼。先是在3月底如期交出驚艷的年度財報,接著又繼續(xù)在土地市場上攻城略地——誰都知道,這兩件事在往年稀松平常,放在當下對民營房企則意味深長。龍湖,簡直穩(wěn)健得“不像民企”。

能持續(xù)以穩(wěn)健做底色,龍湖究竟怎么做到的?


 

一、財務自律 報表能經(jīng)得起放大鏡看


 

先看龍湖交出的2021年成績單:


 

2021全年,龍湖集團合同銷售額同比增長7.2%至2900.9億元,營業(yè)收入同比增長21%至2234億元,核心凈利潤同比增長20%至224億元。


 

接著往下看。過去一年,龍湖的凈負債率為46.7%,手握現(xiàn)金885.3億元;綜合借貸總額為1920.7億元,平均融資成本4.14%;即使剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后,現(xiàn)金短債比仍能達到3.88倍

2022樓市激蕩 為何這家房企卻能持續(xù)穩(wěn)贏

▲示意圖

明面上的公開數(shù)據(jù),展現(xiàn)了龍湖一如既往的穩(wěn)。


 

但是,無論是凈負債率、資產(chǎn)負債率或者現(xiàn)金短債比,反映的都是公司財報內(nèi)的負債科目。近年來不少房企采用合作開發(fā)、明股實債等形式,在表外或者表內(nèi)隱性地產(chǎn)生了大量負債,風險暗藏。


 

我們不妨結(jié)合2021年度財報,拋開“三道紅線”,去窺探一下龍湖真實的財務安全程度。


 

首先看少數(shù)股東權(quán)益與損益。由于房企的明股實債往往藏在“少數(shù)股東”里面,那么如果少數(shù)股東的權(quán)益與損益之間偏離過大,可以推測該房企存在比較大的隱性負債。


 

我們統(tǒng)計了龍湖近3年來的數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)基本保持穩(wěn)定,少數(shù)股東權(quán)益占比大約43%,少數(shù)股東損益占比大約28%,兩者相差距離不大,在主流房企中屬于健康。


 

反觀某些暴雷房企,少數(shù)股東權(quán)益與損益明顯偏離,甚至有少數(shù)股東完全不參與利潤分配還得“貼錢”的情況出現(xiàn)。這就屬于典型的暗中埋藏大量負債。


 

其次看長期股權(quán)投資。這個科目大致可以反映房企的對外投資規(guī)模,隱含了房企的表外負債規(guī)模。龍湖2021年度的長期股權(quán)投資267.47億元,而總資產(chǎn)規(guī)模是8756.51億元,那么長期股權(quán)投資對總資產(chǎn)占比大約是3.05%。


 

這個比率在主流房企中算是非常低的。結(jié)合之前的財報,有幾家展期或違約房企的這個指標超過8%,某典型暴雷房企的該指標甚至接近12%——把杠桿加到這份上,出事恐怕只是時間問題吧。


 

第三看拿地強度。按理說,拿地強度與財務安全并不直接掛鉤,但淺顯的道理是,如果一家房企在2021年仍然具備較強的拿地能力,就可以側(cè)面印證兩點:真有錢、想發(fā)展。


 

2021年龍湖合同銷售金額2900億元,拿地金額1241億元(克而瑞數(shù)據(jù)),拿地強度約40%,在主流房企中屬于排名前列的“積極分子”。拿地強度比龍湖還高的房企,有去年狂飆突進的綠城,有逆境增長的濱江,有央企巨頭華潤。而拿地強度排名靠后的房企,則基本被暴雷房企包攬。


 

由此可見,拿地強度的高低,也能與房企的財務安全掛鉤。畢竟,要兼具擴張的意愿和擴張的實力,才能實現(xiàn)高強度的土地獲取啊!


 

穿透財報的表面數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),龍湖交出的是真正體質(zhì)健康的報表。與不少民營房企過度加杠桿不同,龍湖平衡地處理了財務安全與企業(yè)發(fā)展的關系。


 

正所謂“自律者自由”,當別人追求規(guī)模時,龍湖克制欲望、堅守常識,換來了如今暴風雨中的平穩(wěn)渡過


 

二、堅持長跑 用長期主義構(gòu)筑護城河


 

如果說,財務是否自律,決定了房企短期內(nèi)的抗擊打能力,那么,經(jīng)營戰(zhàn)略的方向,則決定了房企能否適應長跑的淘汰賽。龍湖能置身于暴風雨之外,關鍵在于長期堅持做正確的事:多賽道長跑


 

“多元化”早就不是個新鮮的詞了,擅長綜合開發(fā)運營的房企也并不少?蓪⒂|角伸到地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務、房屋租售、房屋裝修六大航道,且對醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)城等創(chuàng)新領域躍躍欲試的,好像只有龍湖。


 

得益于前期研判、投資節(jié)奏、營銷等運營全鏈條的打通落地,2021年龍湖的住宅開發(fā)持續(xù)獲取合理的利潤空間,實現(xiàn)同比增長7%的好成績;全年拿地122幅,為后續(xù)增長補充有效動能。

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▲常州龍湖香醍漫步實景圖

經(jīng)過20年的經(jīng)驗積累與團隊歷練,商業(yè)成了龍湖的穩(wěn)壓器。以代表作天街舉例,重倉重慶、成都后,天街版圖向北京、上海、杭州、西安、南京、蘇州、合肥等核心城市挺進,以專業(yè)化、品牌化的運營,為城市提供“轉(zhuǎn)念即達的歡樂入口”。去年全年,龍湖已開業(yè)商場的同店銷售額和客流比均實現(xiàn)超20%的增幅,商業(yè)租金收入同比增長40%。當實體經(jīng)濟受疫情等不確定因素沖擊時,龍湖積極應變,開啟輕重并舉模式,重資產(chǎn)天街和輕資產(chǎn)項目雙管齊下,為商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)步復蘇保駕護航。

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▲龍湖南京河西天街實景圖

從起步到成熟,龍湖花了5年多時間為冠寓梳理出完備的租賃住房體系。運作模式上,分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三個模式,實現(xiàn)“輕裝作戰(zhàn)”;產(chǎn)品系列上,針對不同客群細分市場,推出松果、豆豆和核桃三大產(chǎn)品線,為租住人群提供定制化服務。目前,龍湖冠寓已布局30余城、累計開業(yè)房間數(shù)量10.6萬間,去年起開始盈利,規(guī)模行業(yè)領先。

2022樓市激蕩 為何這家房企卻能持續(xù)穩(wěn)贏

▲龍湖冠寓實景圖

行業(yè)洗牌與競爭持續(xù),龍湖是少有的從原有賽道破局的選手。今年1月,龍湖旗下的物業(yè)板塊龍湖智創(chuàng)生活在香港聯(lián)交所主板獨立上市。從龍湖智慧服務升級而來的龍湖智創(chuàng)生活,將堅定“一個龍湖”的戰(zhàn)略,更好踐行龍湖“空間即服務”的核心Slogan。

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▲龍湖智創(chuàng)生活

當多數(shù)房企在追求大規(guī)模、高周轉(zhuǎn)的時候,一直喊著“堅持戰(zhàn)略導向、堅持長期原則”的龍湖,扎扎實實深耕地產(chǎn)、商業(yè)、長租公寓等領域。

多面開花的底氣在哪?龍湖CEO陳序平已經(jīng)給出了答案:“過去每年,龍湖用銷售回款的10%投入到持有物業(yè)包括其他航道。”以腳踏實地為基底,龍湖在多賽道里走過的每一步都算數(shù)。


 

三、擁抱變化 助力雙百億的躍級發(fā)展


 

當客戶體驗被推到高位,地產(chǎn)行業(yè)不再是傳統(tǒng)的“蓋房子”,而是更多地向運營和服務轉(zhuǎn)型。內(nèi)功深厚、審時度勢的龍湖,“以變應萬變”,精準地與時代同頻。


 

回顧龍湖近年來的征程,“變”的本質(zhì)是圍繞夯實基本盤、開拓新賽道進行的。時刻保持頭腦清醒,及時根據(jù)實際調(diào)整戰(zhàn)略;時刻有居安思危意識,持續(xù)強調(diào)盤面安全。正如吳亞軍女士說的,龍湖的底氣是“晴天補屋頂”。


 

你看,在經(jīng)濟增長放緩、疫情反復、行業(yè)遭受巨大考驗的2021年,多賽道與雙引擎成功為龍湖構(gòu)筑起安全壁壘:


 

由商業(yè)運營、租賃住房組成的投資性物業(yè)收入達到104億元;由物業(yè)管理組成全口徑收入達到104億元。這是繼2019年實現(xiàn)服務引擎百億元年以來,龍湖首次實現(xiàn)投資性物業(yè)收入和物業(yè)管理收入的“雙百億”躍級發(fā)展。


 

復盤龍湖的履歷,我們認為,傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)賽道增速明顯放緩,未來房企多元化業(yè)務的營收業(yè)績貢獻仍有提升空間。


 

站在2022年的當下,大家都會承認:“開發(fā)”+“運營”+“服務”并舉的全生命周期,是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新趨勢,傳統(tǒng)的房開模式逐漸掉隊已成必然。然而在面臨傳統(tǒng)模式誘惑時,又有多少房企能夠堅持十年、二十年呢?


 

“在任何時刻都保持篤定,堅持戰(zhàn)略導向、堅持長期原則、堅持樸素的生意邏輯與底線思維。”在龍湖年報里的這句話,或許就能夠解釋開頭的疑問,財務上的底線思維和戰(zhàn)略上的樸素邏輯,加上知行合一的定力,就是龍湖成功的奧秘。

活下來的房企,會過得更好,這是對自律者最好的獎賞。

龍湖在南京

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龍湖·天璞

龍湖已入寧多年,作品圈粉無數(shù),成為南京“龍民”心中的燈塔。2022年新品陸續(xù)上市,其中位于江北核心區(qū)首席門戶的天璞, 每一位看完這個項目的人,都會異口同聲表示:“天璞,有點東西!”

約139㎡戶型給人“第一眼印象”的極致震撼:長達約6米級別的仿石紋通長陶瓷大板打造的電視背景墻,一直延伸到入戶玄關。結(jié)合燈帶及灰玻設計,托舉出強烈的品質(zhì)感、豪宅感。

堅持一氣呵成+一鏡到底的居住尺度體驗?梢哉f是天璞這個小體量、高能級住區(qū)在室內(nèi)空間延展手法運用上,給人的最直觀印象。

代表著江核同類產(chǎn)品陣營中天花板戰(zhàn)力的約139平戶型(3+1房),在居住的“豪橫”尺度上,一口氣創(chuàng)下多項區(qū)域歷史記錄:

1,客餐廳LDK一體化設計,融合為公共活動面積約65平米的“大方廳”。

2,約6.6米大開間橫廳,搭配片區(qū)唯一進深約1.85米寬景跑步式雙陽臺設計。

3,四開間朝南+主臥超大套房設計(開間約3.5米,進深約4.7米),自帶超大飄窗、獨立衛(wèi)生間。“居住體驗不亞于160平以上的大平層。”

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中鐵龍湖·宸閱府

在前不久南京最新一輪土拍中,軟件谷G05地塊經(jīng)過一個小時,23輪競拍才最終溢價成交,區(qū)域內(nèi)毛坯限價更是上漲至歷史新高3.9萬/㎡,板塊熱度可見一斑。

位于這個熱門板塊正核純新盤——中鐵龍湖·宸閱府,自公開以來,持續(xù)霸屏,成為全網(wǎng)熱議的焦點,吸引眾多高知高質(zhì)人群。

區(qū)別于一般項目,宸閱府不惜成本將南北向外立面做到統(tǒng)一,全部是仿石和金屬一體板設計,大都會典雅與現(xiàn)代風格融合,層次感豐富,大氣而莊重。 歸家則是采用首層與地下車庫層雙大堂設計,首層大堂尊貴大氣,門楣立面約15米寬,層高約4米,深咖色金屬格柵和鋁板設計,奢華氣派;地下光廳大堂采用了鋁板加鋁格柵燈槽造型,配有感應照明,滿滿儀式感。真正做到了,歸時有儀式感、居時有舒適度、累時有觀景處、閑時有娛樂地。

而且當下南京樓市利好政策頻出,趕快趁機收一套性價比好房吧。

 
 

 
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