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龍湖集團(tuán):堅(jiān)持自律,與不確定性共舞

發(fā)布日期:2020-08-28  來源:21世紀(jì)消費(fèi)報(bào)道網(wǎng)  瀏覽次數(shù):13183

非比尋常的2020年尤為值得記錄。突如其來的新冠疫情和全球秩序的加速動(dòng)蕩,令不確定性充斥著整個(gè)上半年。艱險(xiǎn)如時(shí)下,國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布名為《前所未有的危機(jī),不確定的復(fù)蘇》的報(bào)告已可見一斑。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也概莫能外,疫情這只黑天鵝的變量仍在發(fā)酵。沒有人可以獲知,危機(jī)和明天,哪一個(gè)會(huì)先到來。而企業(yè)所能做的最確定的選擇惟有:與不確定性共舞。

2020年上半年,一貫秉承扎實(shí)、均好長(zhǎng)相的龍湖集團(tuán)仍然交出了一份可圈可點(diǎn)的答卷。幾組關(guān)鍵數(shù)據(jù)可見一斑:營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)32.6%;凈負(fù)債率維持51.4%的低位;平均借貸成本為年利率4.5%;現(xiàn)金短債比為4.55;物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)30.4%。

這一切意味著弱環(huán)境之下的增長(zhǎng)、彌足珍貴的安全以及不確定中的成長(zhǎng)可期。

增長(zhǎng)來自變量中的堅(jiān)韌生長(zhǎng):截至2020年6月底,龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)7354萬(wàn)平方米,權(quán)益面積5128萬(wàn)平方米,可以滿足其3—4年的開發(fā);全年可售貨源達(dá)到4100億,有信心完成2600億的年度銷售目標(biāo)。

安全源于長(zhǎng)期的克制謹(jǐn)慎:拿地方面,堅(jiān)守量入為出,不確定性之下仍將負(fù)債率控制在50%—60%之間;融資方面,堅(jiān)持底線策略和方法選擇、渠道選擇,連續(xù)四年融資成本在4.5%左右。

成長(zhǎng)背后是戰(zhàn)略的篤定:雖受疫情影響,龍湖集團(tuán)依然一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略,天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實(shí)推進(jìn)。2020年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入33.6億元,同比增長(zhǎng)30.4%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、21.8%和0.8%。

細(xì)雨隨風(fēng)青山在,何妨吟嘯且前行。恰如龍湖集團(tuán)在半年報(bào)中所述:當(dāng)下,"內(nèi)外雙循環(huán)"的戰(zhàn)略倡導(dǎo)令房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展更具深遠(yuǎn)意義,控杠桿、穩(wěn)房?jī)r(jià)的調(diào)控基調(diào)也將長(zhǎng)期延續(xù)。未來,龍湖將一如既往秉承扎實(shí)、均好的長(zhǎng)相,堅(jiān)持走穩(wěn)健發(fā)展、品質(zhì)致勝之路,以擁抱變化的姿態(tài)和戰(zhàn)略聚焦的定力,厚土植根,堅(jiān)韌生長(zhǎng)。


 

圖中人物從左到右依次為:龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉、董事長(zhǎng)吳亞軍、首席財(cái)務(wù)官趙軼

以下為龍湖集團(tuán)2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì),龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼答記者問實(shí)錄:

關(guān)于投資性物業(yè)

關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)及拿地

Q:今年前7月,龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1320.8億元,完成全年銷售目標(biāo)的51%。管理層如何看待下半年的行業(yè)及市場(chǎng)走勢(shì)?若市場(chǎng)預(yù)期不佳,是否會(huì)調(diào)整銷售目標(biāo)?

邵明曉:龍湖的布局主要聚焦在中國(guó)的一線二線城市,以及主要的一些衛(wèi)星城市,量級(jí)都比較高。從市場(chǎng)端來看,這些城市應(yīng)該下半年的情況還是不錯(cuò)的。另外,我們的備貨也是比較充足的,全年的可售貨源達(dá)到4100億,所以今年我們有信心完成2600億的銷售目標(biāo),而且銷售目標(biāo)不變。

Q:疫情過后地市火熱,龍湖最近在招拍掛市場(chǎng)拿了不少地塊,拿地過程中如何防止地價(jià)過高?對(duì)今年下半年的土地市場(chǎng)怎么看?下半年是否會(huì)更積極拿地?是否繼續(xù)考慮下沉城市布局?

邵明曉:拿地的城市選擇,龍湖依然非常堅(jiān)定的會(huì)聚焦在中國(guó)的一線、二線這樣的高能級(jí)城市,以及大城市周邊的衛(wèi)星城,以及一些像長(zhǎng)三角、大灣區(qū)這樣的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的非常好的強(qiáng)三線城市。我們現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備當(dāng)中,從貨值上來看,一二線的占到了81%,像衛(wèi)星城占到了9%,大概有10%不到在一些強(qiáng)三線,所以整個(gè)拿地的城市選擇不會(huì)變化,依然堅(jiān)持這個(gè)原則。

第二個(gè)就是龍湖在這么多年以來,我們?cè)谀玫胤矫嬗兄浅5脠?jiān)實(shí)的投資紀(jì)律,也比較好的把握了節(jié)奏,目前全集團(tuán)已經(jīng)有7354萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備,權(quán)益到了5126萬(wàn)平方米,可以滿足我們3—4年的開發(fā),所以并不會(huì)為了追規(guī);蛘呤瞧渌脑,在短期內(nèi)高點(diǎn)拿地。實(shí)際上回頭去看,我們從今年年初,1、2月份時(shí)拿的項(xiàng)目還是比較多的,到了3月初土地市場(chǎng)熱起來以后,反而我們是比較節(jié)制的。包括我們上半年在長(zhǎng)三角基本上沒有投什么項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)是最熱的一個(gè)區(qū)域,因?yàn)殚L(zhǎng)三角的市場(chǎng)是最早恢復(fù)的。但到了6月份,包括7月份,我們又在一些城市出手的,比如最近我們?cè)诤戏视帜玫搅艘恍╉?xiàng)目。

往后看,未來幾個(gè)月應(yīng)該會(huì)是拿地的一個(gè)好的時(shí)間,一般到了四季度,會(huì)推一些好地出來。但是還是那句話,我們會(huì)按照我們的節(jié)奏、在我們預(yù)定的城市里面,拿我們希望得到的價(jià)格。另外,整個(gè)拿地的規(guī)則還是量入為出,會(huì)控制我們整體全年的負(fù)債率在50%—60%之間,這個(gè)是不變的。

關(guān)于整體戰(zhàn)略

Q:請(qǐng)問管理層,在這個(gè)特殊年份的特殊經(jīng)濟(jì)形勢(shì),結(jié)合頭部房企的競(jìng)爭(zhēng)格局,您認(rèn)為公司最該修煉什么能力或者業(yè)務(wù)板塊?面對(duì)相對(duì)飽和的市場(chǎng),今后我們的新的增長(zhǎng)點(diǎn)是哪里?龍湖可憑借哪些優(yōu)勢(shì)在下半年發(fā)力,繼續(xù)保持有品質(zhì)的高增長(zhǎng)?

邵明曉:其實(shí)龍湖這么多年,一方面我們?cè)趥鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)里積累了一些基本能力,比如說抓好節(jié)奏、在預(yù)設(shè)的城市獲取土地的能力,總體來說我們還是達(dá)成了預(yù)期。第二,就是在一些運(yùn)營(yíng)方面,比如說我們建安成本的能力在行業(yè)內(nèi)也是排在前列。還有,我們從運(yùn)營(yíng)的效率,比如說從拿地到開盤,我們基本上能保持在4—8個(gè)月之內(nèi),快的大概在五六個(gè)月,甚至五個(gè)月以內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了銷售開盤,這個(gè)效率是比較高的;我們的洋房和高層,從拿地到交付基本上也是24個(gè)月以內(nèi),這樣的效率在行業(yè)內(nèi)是比較高的;我們的開盤去化率在70%—80%之間,這個(gè)指標(biāo)在行業(yè)內(nèi)也是排在前列的。這幾個(gè)能力都是大運(yùn)營(yíng)能力。

還有一個(gè)就是非常穩(wěn)健的、可持續(xù)的財(cái)務(wù)的能力,其實(shí)我們也是穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)給到的全投資級(jí)的公司,我們?nèi)瘓F(tuán)的資金成本4.5%,在行業(yè)里都是排在前列的優(yōu)秀水平,這個(gè)能力應(yīng)該講也是我們一個(gè)非常強(qiáng)的能力。

面向未來,這幾年我們提出了C1到C4,住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng),還有我們的租賃住房,還有我們社區(qū)的智慧服務(wù),四大主航道業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。我們?cè)贑2商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上應(yīng)該說無論是項(xiàng)目獲取、建造交付、開業(yè)、運(yùn)營(yíng),均處在行業(yè)比較優(yōu)秀的水平。而且我們到現(xiàn)在在手的項(xiàng)目到年底的話已經(jīng)有90多了,到今年年底我們開業(yè)到48個(gè),這個(gè)實(shí)際上后面的增長(zhǎng)潛力還是非常大的。我們的C2今年的收入預(yù)計(jì)可以達(dá)到60億,盡管我們受到了疫情的影響,包括我們?cè)谀瓿醯臅r(shí)候率先給我們的商戶提供了近五個(gè)億的補(bǔ)貼,這種情況下我們依然能保持商業(yè)的一個(gè)穩(wěn)健增長(zhǎng),足以證明這幾年的能力打造還是非常有成效的。

我們的C3租賃租房業(yè)務(wù),今年就已經(jīng)開始能夠?qū)崿F(xiàn)微微的盈利,這個(gè)其實(shí)在保持行業(yè)比較靠前的規(guī)模的前提下。今年我們可以開到十萬(wàn)間,收入有可能會(huì)超過20億。這個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)過這兩三年的打磨,實(shí)際上也是未來會(huì)給集團(tuán)形成一個(gè)賺錢的業(yè)務(wù)。

我們的C4智慧服務(wù)其實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)也是非常健康,現(xiàn)在的實(shí)管面積已經(jīng)達(dá)到1.32億平方米,今年的收入也有望超過60億。

綜合來看,未來我們的C1會(huì)保持每年兩位數(shù)的增長(zhǎng),C2、C3、C4都會(huì)保持每年有30%的收入增長(zhǎng)。整個(gè)全集團(tuán)的利潤(rùn),會(huì)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng),今年會(huì)實(shí)現(xiàn)超過20%的增長(zhǎng),我們認(rèn)為這是龍湖這么多年能力圈的打造,包括整個(gè)團(tuán)隊(duì)的能力交付的成果。

Q:對(duì)于TOD模式,在龍湖的戰(zhàn)略中處于怎樣的位置,下半年還準(zhǔn)備采取哪些舉措?

邵明曉:好的,TOD這個(gè)模式,其實(shí)龍湖已經(jīng)做了很多的能力準(zhǔn)備。中國(guó)大概有44個(gè)獲批修建地鐵的城市,我們已經(jīng)關(guān)注了接近30個(gè),已經(jīng)進(jìn)入了大概20個(gè)左右。TOD主要是城市的功能包括交通出行的一個(gè)綜合性的模式,這些年我們已經(jīng)把TOD的各種類型都做了嘗試,包括結(jié)合高鐵+地鐵這樣的組合性的設(shè)施打造,包括龍湖的商業(yè),包括我們的"冠寓",有一些還配了一部分的住宅。比如說在重慶的沙坪壩,這是國(guó)內(nèi)首次的高度復(fù)合極具難度的項(xiàng)目。當(dāng)然也有的像在北京我們?cè)缙谧龅拈L(zhǎng)楹天街,是跟地鐵同步設(shè)計(jì)、同步施工、共同開業(yè),形成無縫連接的單地鐵上蓋物業(yè)。在很多城市我們還取得了兩條線、三條線的地鐵上蓋項(xiàng)目,比如今年上半年在疫情期間,我們?cè)谖錆h武昌區(qū)獲得了一個(gè)三條地鐵線上蓋的物業(yè),進(jìn)行天街及復(fù)合業(yè)態(tài)的開發(fā)。所以在行業(yè)內(nèi),我們?cè)赥OD的選址、獲取項(xiàng)目,包括建造和運(yùn)營(yíng),都形成了一個(gè)非常強(qiáng)的團(tuán)隊(duì),也積累了很多的經(jīng)驗(yàn),總體上在中國(guó)的行業(yè)內(nèi),TOD這個(gè)維度上,我們還是有一定的優(yōu)勢(shì)的。

在今年上半年,在3月份土地?zé)岫壬蟻硪院,我們也是抓住時(shí)機(jī),在一些城市提前獲取了TOD項(xiàng)目。包括剛才提到的武漢三個(gè)地鐵線的項(xiàng)目,包括東莞的虎門站獲取的TOD的項(xiàng)目等,這種高度復(fù)合業(yè)態(tài)的項(xiàng)目相對(duì)來講有合理的地價(jià),對(duì)我們來講可以將C1、C2,甚至還有C3、C4的主航道業(yè)務(wù)完全組合在一起,這也是龍湖一個(gè)相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)。

下半年我們也關(guān)注了一些項(xiàng)目,按照我們的節(jié)奏和政府出地的節(jié)奏會(huì)陸續(xù)獲取,未來我們可能會(huì)有更多這樣的項(xiàng)目進(jìn)入龍湖的管道里。

關(guān)于財(cái)務(wù)

Q:8月20日,住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。這一制度對(duì)行業(yè)和企業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響?是否意味著融資環(huán)境將要收緊?龍湖如何看待和應(yīng)對(duì)新規(guī)?

趙軼:這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿,控制負(fù)債不會(huì)過快增長(zhǎng),從而把房?jī)r(jià)的發(fā)展穩(wěn)定下來。我們認(rèn)為這個(gè)措施應(yīng)該說是規(guī)范行業(yè)行為,倒逼行業(yè)進(jìn)入一個(gè)健康狀態(tài)的這么一個(gè)舉措。

其實(shí)在這之前,包括像限制開發(fā)貸款、按揭貸款的額度,包括借公司債以新?lián)Q舊,這一系列措施都是為了讓行業(yè)的融資體量能夠有序增長(zhǎng),而不是爆發(fā)式增長(zhǎng)。同時(shí)根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)不同、能力不同、負(fù)債率高低,對(duì)龍湖而言影響不是太大。整體而言,我們認(rèn)為它會(huì)加快行業(yè)的健康化,對(duì)行業(yè)的發(fā)展是一件好的事情。

吳亞軍:龍湖是沒有在三條線里的,我們都沒有踩,媒體好像是把我們放到綠檔里頭的,我們覺得這是對(duì)我們過去堅(jiān)持在財(cái)務(wù)上的自律的一種報(bào)償吧。但是我們并不因此沾沾自喜,我覺得下一步還要進(jìn)一步堅(jiān)持自律,總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準(zhǔn)備。

Q:龍湖的平均借貸成本能保持這么低有什么訣竅?現(xiàn)有資金和融資狀況可支撐龍湖發(fā)展多久?公司接下來怎么選擇最優(yōu)的財(cái)務(wù)策略以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)?

趙軼:我們已經(jīng)連續(xù)四年左右融資成本在4.5%左右,應(yīng)該來說在行業(yè)里面非常低的,可能跟中海、華潤(rùn)基本上在同一個(gè)等級(jí)。其實(shí)也沒有什么太多的訣竅,龍湖在融資上,我們堅(jiān)持底線策略和方法選擇、渠道選擇。國(guó)內(nèi)我們就兩條線,一個(gè)是融資債券、一個(gè)是開發(fā)貸,因?yàn)檫@兩個(gè)水龍頭是非常大,而且是主流的融資方式,它不會(huì)像非標(biāo)、信托這樣會(huì)受調(diào)控影響時(shí)有時(shí)無,它是一個(gè)穩(wěn)定健康的方式。國(guó)外就是美元債加我們的銀團(tuán)貸款,這四個(gè)渠道應(yīng)該說能夠非常充裕的給我們提供融資彈藥。

第二,我們始終保有一定的余量,這個(gè)在管理層都有共識(shí),以負(fù)債率倒推,永遠(yuǎn)不把公司逼到為了還錢去融資的水平,永遠(yuǎn)擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇權(quán),這個(gè)控制點(diǎn)是非常重要的。只有擁有了自主選擇權(quán),才有底氣說不,比如說我們現(xiàn)在連續(xù)四年把我們的一年到期的負(fù)債基本上控制在10%左右的水平,第二年基本上沒有還款壓力。第二個(gè)就是我們?cè)谕鈳诺膫鶆?wù)從很多年前就開始設(shè)定外幣債務(wù)的上限,同時(shí)要求對(duì)外幣債務(wù)的一半做調(diào)期,規(guī)避匯率的影響,提前做到底線和輸入,我想可能比所謂的技巧更管用一些。

第三,就是我們非常珍惜自己的信用。龍湖雖然是一家民企,但是即使是在2008年金融危機(jī)時(shí)銀行希望我們可以展期來幫助我們度過難關(guān),我們依然沒有選擇展期,我們每一筆貸款要么到期還,要么提前還,而且大部分都是提前還。逐步地我們迎來了一批堅(jiān)定的同路人、金融機(jī)構(gòu)包括投資人的信任,我們覺得這個(gè)打法讓龍湖現(xiàn)在獲得了巨大的紅利,因?yàn)樵谶@個(gè)資本密集的行業(yè),融資成本低,是能夠獲取巨大戰(zhàn)略支撐的。所以不管未來的融資環(huán)境怎么變化,龍湖還是有穩(wěn)定器的,只要有正常的融資渠道在,我相信我們的融資策略能夠支撐公司未來的發(fā)展。

關(guān)于服務(wù)引擎

Q:龍湖商業(yè)是業(yè)內(nèi)"好學(xué)生",但也面臨與華潤(rùn)、大悅城等的競(jìng)爭(zhēng),龍湖商業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力在哪兒?如何提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率?疫情的影響是否已經(jīng)抵消?能否分享龍湖商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃?

邵明曉:華潤(rùn)和大悅城是我們非常尊重的同業(yè),他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)上各有特點(diǎn)。從龍湖的角度來講,我們還是著力抓住主要用戶的需求,做好自己,按照自己穩(wěn)定的節(jié)奏,去把布局做開,達(dá)成用戶滿意的同時(shí),保持財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)健。

現(xiàn)在看來,我們還是找到了較為清晰的道路,第一在城市選擇上,我們基本上聚焦在40多個(gè)有地鐵的城市。在這個(gè)當(dāng)中,我們優(yōu)中選優(yōu),選擇其中的頭部城市,重點(diǎn)關(guān)注其中的20多個(gè)城市,F(xiàn)在我們已經(jīng)有商場(chǎng)開業(yè)的城市有大概十個(gè)左右,包括北京、上海、杭州、成都、重慶、蘇州、南京,以及合肥等,下一步開業(yè)的城市有武漢、長(zhǎng)沙、南昌,包括大灣區(qū)的一些城市,這些都是重點(diǎn)的人口凈流入而且消費(fèi)具有巨大潛力的城市。

城市選擇之外,在用戶層面,我們的定位著眼于城市中產(chǎn)、新銳家庭。在業(yè)態(tài)上,我們重點(diǎn)關(guān)注的是地緣全客層的需求。

第三,我們這幾年已經(jīng)是把商業(yè)地產(chǎn)從定位選址,到建造、開業(yè)、運(yùn)營(yíng)一條龍的跨團(tuán)隊(duì)的復(fù)合能力建設(shè)起來了,通過模塊化的設(shè)計(jì)、空間的創(chuàng)新,包括交付標(biāo)準(zhǔn)和體驗(yàn)感,效率非常高,從拿地到開業(yè),快的可以做到27—28個(gè)月。

還有一點(diǎn),我們這幾年打造了一個(gè)非常優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),這個(gè)也特別感謝龍湖的副總裁,商業(yè)一把手李楠女士,他們這支團(tuán)隊(duì)的新銳度和創(chuàng)新精神都是非常強(qiáng)的,對(duì)用戶洞察也下了很多的功夫。

除此之外,我們還有全行業(yè)比較領(lǐng)先和有競(jìng)爭(zhēng)力的資金成本。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是資本成本的游戲,如果錢貴的話,做這個(gè)生意就要特別小心,這是我們當(dāng)年在確定戰(zhàn)略的時(shí)候,就已經(jīng)確定的一個(gè)非常重要的底線。

基于這樣的能力組合,在今年年初疫情一出現(xiàn)的時(shí)候,整個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的反應(yīng)非常快。一方面我們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)率先給了接近五個(gè)億的補(bǔ)貼,這個(gè)在行業(yè)內(nèi)力度比較大,而且反應(yīng)也是最早最快的。另一方面,我們的商業(yè)團(tuán)隊(duì)在疫情期間,做了一些線上的創(chuàng)新,比如直播、線上商城,加大客流的一些線上的推廣活動(dòng)和創(chuàng)新活動(dòng)。所以使得今年上半年盡管受疫情的影響,我們還是獲得了26.7億的租金收入,全年有望達(dá)成近60億的收入,同比去年其實(shí)也是接近二成半到三成的增長(zhǎng)。

我們?cè)谧鹬赝械耐瑫r(shí),會(huì)繼續(xù)按照我們自己的節(jié)奏和腳步,現(xiàn)在我們?cè)谑值捻?xiàng)目應(yīng)該已經(jīng)96、97個(gè)了,再加上前面幾個(gè)能力的組合,龍湖的C2未來確實(shí)會(huì)是一個(gè)非?善诖、非常新銳的增長(zhǎng)力量,會(huì)給整個(gè)集團(tuán)帶來穩(wěn)定的增長(zhǎng)和利潤(rùn)貢獻(xiàn),同時(shí)也為用戶帶來更好的體驗(yàn)。

Q:今年很多房企都拆分物業(yè)赴港上市?您認(rèn)為內(nèi)在邏輯是什么?如何看待當(dāng)前的物業(yè)企業(yè)上市熱和物管股高估值現(xiàn)象?龍湖增持綠城服務(wù)至10%,是分拆物業(yè)上市的前奏嗎?龍湖是否考慮拆分旗下成熟業(yè)務(wù)板塊IPO?

邵明曉:首先要明確,我們的C4業(yè)務(wù)跟四大主航道是非常緊密結(jié)合在一起的,所以沒有分拆上市的計(jì)劃。

現(xiàn)在為什么同行都非常積極的去做分拆?現(xiàn)在可能是個(gè)窗口期,因?yàn)檎w的PE估值是比較高的,背后的邏輯還是看中了中國(guó)大量的消費(fèi)人群以及社區(qū)里面很多to C的業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì),包括一些to B協(xié)同的機(jī)會(huì)。實(shí)際上我們的智慧服務(wù)這幾年也是在穩(wěn)健的發(fā)展,我們的實(shí)際管理面積已經(jīng)達(dá)到1.32億平方米,收入增長(zhǎng)每年也是30%以上的速度,毛利率超過20%。這個(gè)業(yè)務(wù)相對(duì)輕但是擁有大量的用戶群,并且是增長(zhǎng)可期的業(yè)務(wù),我們相信未來會(huì)形成一些大頭部。因此投資人對(duì)這個(gè)行業(yè)這個(gè)賽道還是比較有熱情的。

當(dāng)然,我們一方面要把自己做得更強(qiáng),因?yàn)槲覀冊(cè)诤芏喾矫媸怯袃?yōu)勢(shì)的,例如在服務(wù)質(zhì)量、用戶滿意度,包括未來的規(guī)模增長(zhǎng),以及整體的質(zhì)量增長(zhǎng)上,我們還是有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)的,F(xiàn)在我們是把智慧服務(wù)作為我們從C1到C4的一個(gè)整體業(yè)務(wù)來考慮的,還沒有分拆上市的計(jì)劃。

Q:公司管理層此前曾表示,2020年,冠寓計(jì)劃開業(yè)10萬(wàn)間,租金收入達(dá)到20億。這個(gè)目標(biāo)是否會(huì)因疫情等影響發(fā)生改變?半年來,長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域經(jīng)歷了艱難時(shí)刻,公司管理層如何看待長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展?對(duì)于該行業(yè)龍湖的判斷有無變化?有沒有收并購(gòu)的計(jì)劃?

邵明曉:首先對(duì)這個(gè)業(yè)務(wù),我們依然充滿信心,它是龍湖非常重要的一個(gè)主航道的業(yè)務(wù)。因?yàn)檫@里面有非常龐大的用戶群,大概從21—35歲,這個(gè)用戶群的數(shù)量是非常大的。

當(dāng)然我們也看到這個(gè)業(yè)務(wù)實(shí)際上對(duì)公司的綜合能力的挑戰(zhàn)是非常大的。作為龍湖來講,一方面我們已經(jīng)形成了很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),再加上我們的整體資金成本也比較低,所以說我們今年完成十萬(wàn)間的開業(yè)、20億的收入應(yīng)該是沒有問題的。這個(gè)目標(biāo)會(huì)堅(jiān)定的去實(shí)現(xiàn)。另外更加可喜的是,盡管有疫情的影響,但今年我們的"冠寓"有望在凈利層面開始盈利,當(dāng)然這可能是一個(gè)微利狀態(tài),但是是一個(gè)好的開端。

未來我們會(huì)把握機(jī)會(huì),把我們的中資產(chǎn)和重資產(chǎn)的比例再做一些深度的優(yōu)化。我們現(xiàn)在重資產(chǎn)部分大概在兩成半的樣子,中資產(chǎn)的部分在七成半。未來重資產(chǎn)的部分,結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè),我們除了做天街,可能也會(huì)做一些租賃住房,這部分的比例會(huì)慢慢加上來,F(xiàn)在我們開業(yè)六個(gè)月出租率已經(jīng)達(dá)到了88.6%,應(yīng)該說整個(gè)進(jìn)展還是非常良性的,盡管有疫情的影響,現(xiàn)在恢復(fù)得也是比較快。

吳亞軍:我們六個(gè)月以上的出租率比去年還增長(zhǎng)了一個(gè)百分點(diǎn),我覺得團(tuán)隊(duì)也是很拼的。

 
 

 
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