圖說(shuō)：車庫(kù)究竟屬于誰(shuí)”等問(wèn)題引發(fā)市民們的關(guān)注和熱議。CFP
最近，社會(huì)廣泛關(guān)注的南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車庫(kù)之爭(zhēng)案件有了初步結(jié)果：南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開(kāi)發(fā)商將地下停車庫(kù)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。
這則新聞出臺(tái)后，一則關(guān)于“你還在買車庫(kù)嗎？法院都判決了居民應(yīng)免費(fèi)使用，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)售賣”的微信在朋友圈里瘋轉(zhuǎn)。“小區(qū)車位、車庫(kù)究竟屬于誰(shuí)”等問(wèn)題引發(fā)市民們的關(guān)注和熱議。為此，記者采訪了上海大邦律師事務(wù)所合伙人張黔林律師。
法院判決有現(xiàn)實(shí)依據(jù)
“對(duì)于這個(gè)案例，法院判決還是很有道理的。作為公共設(shè)施，如果車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，建成后的車庫(kù)應(yīng)作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，交付建筑物的所有人共同使用。”張黔林表示，這種現(xiàn)象在上海也很有普遍性。許多小區(qū)車位并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商也辦不出產(chǎn)證，卻銷售給業(yè)主。這種辦不出產(chǎn)權(quán)的車位，所有權(quán)的確存在很大問(wèn)題，也存在許多后遺癥。
在這個(gè)引起軒然大波的南京案例中，這個(gè)小區(qū)共有59個(gè)地下車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中37個(gè)，其余的被物業(yè)管理以每月250元的租金租了出去。法院判決業(yè)主勝訴并解釋了判決理由，認(rèn)為根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，建成后的車庫(kù)作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認(rèn)定，車庫(kù)作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)放入商品房的成本。
“賣車位的前提是開(kāi)發(fā)商對(duì)車位享有所有權(quán)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是把產(chǎn)證辦出來(lái)。如果辦不出產(chǎn)證，它的性質(zhì)就是不明確的。”張黔林舉例道，比如物業(yè)管理用房、電梯間、配電房等，功能上都屬于小區(qū)公共設(shè)施，既然開(kāi)發(fā)商辦不出產(chǎn)證，車位也應(yīng)屬于公建配套設(shè)施。
地下空間權(quán)該歸誰(shuí)？
事實(shí)上，這個(gè)案例還涉及到一個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)頗具爭(zhēng)議的法律問(wèn)題——地下空間權(quán)的利用問(wèn)題。對(duì)此，法律界人士一直持有不同觀點(diǎn)和爭(zhēng)議。有說(shuō)法認(rèn)為：既然業(yè)主獲得了土地的使用權(quán)，那么相應(yīng)的地下空間的使用權(quán)也應(yīng)屬于業(yè)主。還有人認(rèn)為：由于絕大部分開(kāi)發(fā)商建設(shè)停車位都是以人防工程的名義申報(bào)，不計(jì)入容積率也不交地價(jià)，且開(kāi)發(fā)商的建造成本已計(jì)入房?jī)r(jià)，因此應(yīng)該歸屬全體業(yè)主所有。但在這此之外，由開(kāi)發(fā)商按照停車位規(guī)劃報(bào)建審批的交了地價(jià)的部分，可以歸屬為開(kāi)發(fā)商所有。
在我國(guó)法律中，對(duì)于車位問(wèn)題，在物權(quán)法、最高院相關(guān)司法解釋中有所提及，但沒(méi)有明確定論。比如，在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
在《中華人民共和國(guó)人民防空法》中規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”該法僅規(guī)定了人防工程的管理權(quán)和收益權(quán)歸屬，但并未對(duì)人防工程的所有權(quán)歸屬問(wèn)題予以明確規(guī)定，因此現(xiàn)實(shí)生活中關(guān)于人防車位、車庫(kù)的所有權(quán)權(quán)屬尚有爭(zhēng)議。目前我國(guó)一些地方將人防工程產(chǎn)權(quán)劃歸開(kāi)發(fā)商所有，而另外一些城市則規(guī)定人防工程產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。
“為此，不能簡(jiǎn)單一概而論居民都應(yīng)免費(fèi)使用車位問(wèn)題，而是應(yīng)區(qū)分清楚車位、車庫(kù)的類型，判斷是規(guī)劃的車位、車庫(kù)，是占用業(yè)主共有的道路、綠化等公共設(shè)施所建車位、車庫(kù)，還是人防車位、車庫(kù)等。”律師表示，在判斷好具體情況后，再判斷車位、車庫(kù)是否具有構(gòu)造、利用上的獨(dú)立性、能否是登記擁有所有權(quán)的特定空間，建設(shè)單位銷售時(shí)是否根據(jù)規(guī)定列入房屋買賣合同等因素，“一刀切”判斷開(kāi)發(fā)商都無(wú)權(quán)出售車位的說(shuō)法并不準(zhǔn)確。
(編輯：馬麗麗)
